Казахстанцы часто жалуются на дороговизну – будь то продукты питания, одежда или предметы быта. Особенно часто – на цены на квартиры. Как ни странно, тут по сравнению с жителями других стран поводов для жалоб меньше. Но так будет не всегда.
В мире существует достаточно много рейтингов, включая богатейших людей мира от журнала Forbes, или в какой стране самые счастливые люди по версии World Happiness Report. А есть Numbeo — это крупнейшая в мире база данных о стоимости и о качестве жизни. Именно они недавно посчитали, в какой стране самое дорогое жилье, а в какой – дешевое.
Согласно расчетам, Казахстан занимает одну из последних строчек в мировом рейтинге цен на недвижимость, расположившись на 75-м месте из почти 100 государств. Неожиданно, но мы находимся в нижней части этого списка. Это как с бензином: мы всегда ругаемся, заливая топливо в баки своих машин, но за рубежом радуемся, что у нас горючее гораздо дешевле.
Тоже самое и с квартирами. В среднем квадратный метр жилья в центре наших городов стоит около 1,5 тысяч долларов. Для сравнения, в самом дорогом городе мира — Гонконге — цена за «квадрат» почти в 20 раз выше. А в Китае она достигает 7 тысяч долларов, в России — около 2,2 тысяч. Тьфу-тьфу, чтобы у нас не выросли так цены, как говорится, ведь есть много «но».
Что сейчас с ценами и что за удобное предложение для граждан от застройщика?
В исследовании Finprom.kz отмечается, что исходя из данных за март 2024 года, средняя цена новой квартиры в Казахстане — это 486,6 тысяч тенге за «квадрат» на первичке и 502,8 тысяч на вторичке. Ну, что сказать — наша столица Астана оказалась самым дорогим городом, а вот Актобе, видно, решил побороться за звание самого дешевого.
Аналитики говорят, что на рынке жилья наступило некое равновесие — те, кто мог и хотел купить квартиру, уже это сделали, а остальные теперь просто терпеливо ждут своего звездного часа.
Для отважных охотников за недвижимостью есть всякие ипотечные программы, особенно от Отбасы Банка. Но те, кто хотел ими воспользоваться, уже успели это сделать. В итоге в крупных городах страны сейчас больше квартир выставлено на продажу, чем реальных покупателей. Например, в Астане спрос держится на уровне 15 тысяч квартир, а предложение — около 28 тысяч, причем половина из них принадлежит строительным компаниям.
Как говорит глава Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев, «около 3 млн людей, которые нуждаются сейчас, ждут доступной ипотеки». «Те же, кто умели накапливать и имели свои сбережения, уже успели приобрести недвижимость. Теперь остались те, кто живут от зарплаты до зарплаты. У этих людей нет возможности делать накопления, и поэтому необходимо достаточное финансирование, чтобы ипотеки были хорошие», — добавил г-н Ергалиев.
Чтобы помочь таким гражданам, участники рынка придумывают разнообразные интересные предложения. Например, BI Group недавно представил проект BI Finance — тут заявку на ипотеку рассматривают сразу несколько банков, да еще и рассрочку предлагают.
Ну, а в целом, чем доступнее жилье, тем медленнее растут цены. Это как аксиома в экономике. Но это не значит, что квартиры в Казахстане вообще перестанут дорожать. Увы, этого не обещают.
Почему элитное жилье стало востребованным?
Строительные компании говорят, что, хотя в целом на рынке жилья установилась некая гармония, но в отдельных направлениях даже наблюдается острая нехватка квартир. Например, в Алматы спрос на элитное жилье просто зашкаливает, особенно после того, как в начале года город пару раз хорошенько тряхнуло.
Как объясняет глава BI Development South Расул Мустафин, «наибольший спрос на рынке недвижимости в Алматы наблюдается на качественное жилье в новых жилых комплексах, особенно тех, которые обеспечивают высокий уровень безопасности, включая сейсмоустойчивость».
Ну и, конечно, большую роль играет уровень доходов потенциальных покупателей. В Алматы и Астане, к примеру, есть спрос даже на 5—6-комнатные квартиры. А в других регионах такие сделки происходят разве что раз в сто лет (шутка), редко. Однако по мнению Талгата Ергалиева, специфика спроса определяется экономикой: «Я бы не сказал, что есть спрос на дорогое жилье, на бизнес-класс, комфорт-класс. Поэтому говорить: «где-то спрос больше, где-то спрос меньше» — совершенно неправильная точка зрения. Когда благосостояние будет расти, однозначно те, кто проживал в комфорте, захочет жить в бизнес—классе; кто жил в бизнесе, тот захочет жить в элитном; кто жил в элитном — захочет отдельный дом в пределах города. Поэтому это процесс бесконечный».
Пока регионы пытаются решить базовые жилищные проблемы, в Алматы и Астане все больше покупателей видят в недвижимости инвестиционные возможности. А как же без этого, если цены—то все равно растут? Эксперты считают, что вкладываться в новостройки на этапе котлована — самое прибыльное дело. За 1-2 года стоимость «квадрата» может взлететь на 40% и больше, обогнав любой банковский депозит.
Талгат Ергалиев поделился интересными цифрами: «Например, сейчас в Астане средняя стоимость 350—400 тыс. за квадрат, а буквально через год она вырастет до 600 тыс. за квадрат. Вы имеете 50% и даже больше от вкладывания в недвижимость и получение дивидендов». Но, увы, таких богатых инвесторов не так уж и много. Хотя, конечно, они есть и видят, что такая доходность больше, чем у депозитов в банках.
Где дороже, где дешевле?
Как мы уже говорили, цены на квартиры зависят от соотношения спроса и предложения. Пока спрос перевешивает, цены практически не растут — за прошлый год они прибавили всего 1,6%, что в разы меньше инфляции. Можно сказать, что жилье даже дешевело.
Главный источник новых продаж — сдача в эксплуатацию первичного жилья. Но тут заметно, что темпы строительства явно снижаются. Картина по регионам разная — в Алматы и Шымкенте за год ввод жилья вырос аж на 50% и 6,4% соответственно, а вот в Карагандинской области построили в 4 раза меньше, чем годом ранее. В Улытау вообще почти ничего не строили.
На крупнейшем рынке — алматинском — тоже стали строить меньше, но зато дороже. Аким города Ерболат Досаев поручил в 2024 году уменьшить ввод нового жилья на 20% — с 2,5 до 2 млн «квадратов». Так что цены на квартиры, скорее всего, пойдут вверх. Тем более, что все большая доля рынка — это дорогое элитное жилье. А население Алматы за 10 лет выросло с 1,5 до 2,2 млн человек (по неофициальным данным, даже до 3 млн!), а вот жилья будут строить меньше. Поэтому цены на квартиры, скорее всего, пойдут вверх, тем более, что все большая доля рынка — это дорогое элитное жилье.
До уровня Гонконга, конечно, нам еще далеко, но двигаться в этом направлении будем. А тем, кто хочет купить квартиру подешевле, пока еще есть время — пока не все новые ипотечные программы от застройщиков раскуплены.